Mortage Story (4): la chute

[Suite de l'épisode 3]  Le 12 septembre 2007, Susan reçut de sa banque un appel inhabituel, lui demandant de couvrir rapidement le compte de FHRE. Jusque récemment, elle avait pu « jouer avec la trésorerie », couvrir les découverts d'un coût quand les ventes se réalisaient, mais depuis un ou deux mois, c'était de plus en plus difficile, et les taux n'arrêtaient pas de grimper. Le conseiller qui l'appelait ajouta qu'il faudrait revoir le contrat car ce n'était pas possible de continuer comme ça. Susan appela Peter qui lui raccrocha presque au nez. Il était irascible depuis quelques semaines, il ne lui disait plus rien, rentrait à pas d'heures, engueulait ses employés en permanence. Elle savait que ça avait un lien avec les derniers crédits qu'il ne réussissait pas à mettre sur le marché, et ceux qu'il avait du revendre à perte. Mais il y avait autre chose, visiblement.

filet
Madjid Ben Chikh

par Madjid Ben Chikh - Dimanche 14 août 2011

Madjid Ben Chikh est né à Paris en 1965 de père ouvrier algérien et de mère française. Ayant milité à l'Escargot, Act Up, Spont-Ex, au PS, mais il vit et enseigne à Tokyo depuis 2006. Il est aussi écrivain et son blog existe depuis 2004.  

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[Suite de l'épisode 3]  Le 12 septembre 2007, Susan reçut de sa banque un appel inhabituel, lui demandant de couvrir rapidement le compte de FHRE. Jusque récemment, elle avait pu « jouer avec la trésorerie », couvrir les découverts d'un coût quand les ventes se réalisaient, mais depuis un ou deux mois, c'était de plus en plus difficile, et les taux n'arrêtaient pas de grimper. Le conseiller qui l'appelait ajouta qu'il faudrait revoir le contrat car ce n'était pas possible de continuer comme ça. Susan appela Peter qui lui raccrocha presque au nez. Il était irascible depuis quelques semaines, il ne lui disait plus rien, rentrait à pas d'heures, engueulait ses employés en permanence. Elle savait que ça avait un lien avec les derniers crédits qu'il ne réussissait pas à mettre sur le marché, et ceux qu'il avait du revendre à perte. Mais il y avait autre chose, visiblement.

M

aria et Juan travaillaient dans leur « jardin ». Ils virent un grand camion se garer en face, puis leurs voisins y mettre leurs affaires. Leur piscine n'était pas finie, ils déménageaient déjà. Ceux d'à côté aussi étaient partis et dans le voisinage, les rires des enfants avaient été remplacés par les couleurs des panneaux « Foreclosure », « To Sell », « Bargain ». Leurs voisins, avant de partir, leur avaient dit qu'après révision, leur taux de crédit était passé à 16,17%, qu'ils avaient demandé des explications, mais que comme on leur avait demandé de payer sans discuter, ils avaient préféré partir, et laisser la clef sur la porte, comme la loi les y autorise. Maria avait des maux de tête qui ne s'arrêtaient pas, elle attendait la lettre. Le facteur arriva.

Leur taux serait relevé à 21,11% à compter du mois de décembre et leurs remboursements passeraient à 1.754,11 dollars. Juan téléphona à Fantastic Loans, puis à Fantastic Homes, mais partout on lui confirma que désormais, c'était Merryll Lynch qui était en charge de leur crédit, qu'ils ne savaient pas qui y contacter, mais que si le taux avait été relevé, c'était qu'il avait dû l'être.

 

Juan fit des recherches sur Internet et trouva cette banque qui s'appelait Merryll Lynch, à New York, et téléphona. Là, il fit le tour, de bureaux en bureaux, rappelant quand on lui raccrochait au nez, et arriva à une jeune femme chargée des relations extérieures qui l'écouta comme on écoute le bruit d'un ventilateur ou d'une autoroute. Quand il eut fini, elle lui expliqua qu'à priori, personne ne savait qui s'occupait de son crédit, que Merryll Lynch avait des activités bien plus importantes que ses petits soucis, et que peut être Merryll ne le possédait même plus. Puis, elle lui demanda s'il travaillait, quels étaient ses revenus, combien avait coûté leur maison. Quand il eut répondu, la jeune femme (qui depuis occupe le même travail à Bank of America, qui a racheté Merryll Lynch avec l'argent des contribuables américains, parmi lesquels figurent Juan et Maria), lui répondit que « Quand on n'a pas les moyens, on n'achète pas une maison! Vous êtes tous pareils, vous voulez tous une maison pas cher, mais c'est nous qui prenons le risque, Monsieur, si vous ne payez pas, alors le nouveau taux couvre ce risque : en Californie, est-ce que vous vous rendez compte que les prix ont baissé en moyenne de 20 %, et encore, je préfère pas imaginer dans votre coin, hein, qui voudrait habiter à, heu, comment vous avez dit ? Enfin, personne ne connaît cette ville, vous m'auriez dit Beverly Hills, encore, enfin bref, en plus, votre revenu a baissé et la Federal Reserve a augmenté les taux d'intérêts. On ne peut pas vous faire moins cher, vous savez, nous avons des obligations envers nos clients et nos actionnaires, et j'en suis la première désolée, vous savez... Maintenant, si vous pensez vraiment que c'est trop cher, vous pouvez toujours déménager, ou vous pouvez nous écrire et contester le taux. Je vous informe toutefois que tous les frais seront à votre charge! Je ne comprends pas, vous en aviez vraiment besoin, de cette maison ? » 

Juan était assommé. Depuis un an et demi, ils payaient leur crédit le jour dit. Ils étaient même parvenus à faire un peu d'économies, pas beaucoup, juste 4500 dollars, et commençaient à regarder l'avenir avec un peu de confiance. Cette situation les mettait au pied du mur.

 

Après une deuxième fausse-couche, Pamela ne pouvait plus voir leur résidence, qu'elle maudissait en l'accusant de tous les maux qu'elle y avait endurés. Sans compter que Stewart commençait à perdre de la clientèle, certains de ses clients ayant quitté la Californie après y avoir perdu leur emploi ou avoir été mutés ailleurs, en Chine par exemple. Ce jour-là, elle téléphona à Fantastic Homes RE, et demanda à parler à Susan. Elle désirait vendre à tout prix et lui demandait de leur trouver quelque chose ailleurs. Vite.

La tête de Susan tourna: elle avait un moyen de faire deux bonnes commissions.

 

Elle appela Peter sur son portable et lui expliqua brièvement qu'elle pourrait se faire 500.000 dollars sur cette vente et qu'en « retenant »  le nouveau bien quelques semaines, ils pourraient utiliser l'argent de la résidence comme collatéral pour combler les dettes liées aux prêts hypothéqués non encore vendus par Fantastic Loans F. Peter la rappela deux minutes plus tard, et au ton de sa voix, excitée, elle comprit qu'il lui cachait la réalité de la situation. Il est vrai qu'elle-même ne lui avait pas encore expliqué qu'au dernier pointage, son chiffre d'affaire avait baissé de plus de 80 % depuis un an. Tous les deux étaient comme séparés, tout semblait leur filer entre les mains.

 

 

Onze crédits

 

Ce que Peter ne lui avait pas dit, c'est que pour que Fantastic Loans F puisse survivre, il avait hypothéqué la maison, les trois voitures et leurs économies y étaient passées. Il se retrouvait avec 11 crédits garantis par la société et toutes les hypothèques sur le dos, pour une valeur de 2.450.000 dollars. Les intérêts commençaient à chiffrer à la banque qui, en échange exigeait toujours plus de garanties (collatéral) car parallèlement, la valeur des biens en garantie semblait comme fondre au soleil, inversement proportionnellement aux trou qui lui, s'agrandissait de jours en jours.

 

Il ne comprenait plus. Pourquoi en trois mois lui demandait-on 11% d'intérêts sur sa trésorerie alors qu'il y a un an, sa banque le laissait filer avec un trou de plus de 5 millions à un taux de seulement 4%? Sans compter que désormais, les augmentations étaient hebdomadaires, les coups de téléphones quotidiens. Il ne voyait pas comment en parler à Susan, par quel bout commencer. D'autant qu'un des emprunteurs dont il avait toujours le crédit était parti en laissant les clefs sur la porte. Il savait que Susan ne pouvait pas vendre les deux dernières maisons du Golden Village, où les précédents acheteurs, eux, quittaient leur maison, comme des voleurs, et qu'elle avait du se séparer de Pablo, un de ses meilleurs commerciaux.

 

Dès l'annonce de difficultés par UBS, puis après que BNP Paribas eut publiquement annoncé la suspension de la valorisation de 3 fonds composés de produits (des ABS) exposés au marché des sub-primes (crédits hypothécaires consentis à des emprunteurs de mauvaise qualité et donc assorti d'un taux plus élevé), les taux courts pratiquées par les banques commencèrent une envolée inédite dans l'histoire de la finance, en tout cas après guerre. Les taux courts, à un jour, à un mois, étaient les plus volatiles car certaines banques, désormais, étaient à court de cash au jour le jour pour honorer leurs obligations financières. Et encore, en échange de cette trésorerie vitale, devaient-elles immobiliser des biens en collatéral pour que d'autres banques leur prêtent cette précieuse trésorerie. Des biens, immobiliers, valeurs et titres, dont la valeur, elle, était de plus en plus difficile à évaluer, et dont on commençait à douter sérieusement, puisque ces problèmes de trésorerie était justement liés à cette difficulté. Le serpent qui se mort la queue... Et comme toute la place était inondée de ces CDO, de ces RMBS, de ces ABS et autres CDS dont les subtiles architectures reposaient sur des crédits immobiliers qui désormais tournaient au vinaigre, tout le monde semblait douter de la solidité des bilans trimestriels de tout le monde, et tout le monde savait que tout le monde avait de ces produits notés AAA, mais qui s'apparentaient visiblement plus à des junk bonds, à très haut risque.

 

Les banques demandaient maintenant des assurances quand elles se prêtaient entre elles, et cela se traduisit par une très forte montée du spread (différence entre le taux auquel on emprunte normalement et le taux auquel on prête), parfois autours de 8 ou 9%. Cette nervosité se traduisait au final par une augmentation quasi exponentielle des taux réclamés pour les facilités de paiement (la « trésorerie ») accordées à certaines activités para-financières, sociétés de crédit, agences immobilières et promoteurs, obligées de baisser les prix de leurs biens et services pour trouver des acheteurs et avoir le cash que désormais les banques leur facturaient si cher quand elles ne leur refusaient pas, avec pour résultat de dévaloriser encore plus la valeur de leurs biens, conduisant en retour les banques à réclamer encore plus de garanties.

 

La banque d'affaires Bear Sterns était désormais étranglée, se finançant à des taux de plus en plus élevés et devant engager toujours plus de biens. Ce qui ne l'empêchait pas de continuer ses activités sur le marché des CDO, mais cette fois en achetant les CDO des autres, confiante dans le rebond prochain de l'économie: de toute l'histoire de l'humanité, foi de génies de la finance, ça n'avait jamais baissé. En parallèle, le cours de l'action dégringolait. De plus de 129 dollars en 2007, alors célébrée « meilleurs banque de l'année », l'action chuta, chuta, pour atteindre à peine 2 dollars le jour de la suspension de sa cotation. Après maintes protestations des actionnaires, JP Morgan Chase, son repreneur « aidé » par le gouvernement US et la FED, accepta de payer 10 dollars par titre (en échange de lignes de crédit illimités...).

 

Lehman Brother également continuait son activité, mais en commençant à restructurer les CDO, c'est-à-dire en achetant des dérivés et en les recomposant, prête à saisir toutes les opportunités sur le marché high yield, à fort rendement.

 

Pour se couvrir, ces deux banques, tout comme toutes les autres d'ailleurs, achetaient des CDS, destinés à couvrir le risque, auprès de AIG, Fanny Mae et Freddie Mac. Goldman Sachs, dont les analystes voyaient la fin du cycle immobilier depuis 2006, avaient quand à eux assuré leurs propres CDO, en misant sur un chute prochaine du marché: GS était short sur ses propres dérivés, et avait complété le tout de CDS. Tout le monde avait posé ses pions, mais personne ne savait exactement de quoi ces pions, ceux du voisin comme les siens, étaient faits. L'asphyxie était désormais proche.

 

 

La clef sur la maison

 

Juan et Maria décidèrent de miser tout leur avenir sur leurs 4.500 dollars d'économie. Un beau matin d'octobre, ils quittèrent leur maison en laissant la clef sur la maison. Juan avait entendu par un oncle qu'il y aurait un travail pour lui, s'il voulait, en Virginie de l'Ouest, comme livreur pour Amazon. La voiture s'éloigna et on ne revit plus jamais Juan, Maria ni leurs enfants. On raconte qu'après avoir été hébergés par cet oncle et avoir tous deux trouvé un travail, ils viennent d'acheter une maison avec un jardin aux enchères, pour 67.000 dollars.

 

Susan, elle, fut avisée par Merryll Lynch deux mois plus tard que la maison avait été désertée et que le crédit était désormais en défaut. Elle recevrait sous peu l'avis de mise sur le marché. Susan s'arrachait les cheveux, c'était la 42e maison qu'une banque lui confiait en moins de deux mois. Et elle avait toujours sur les bras la maison de Stewart et Pamela. Ça, c'était le sujet tabou, car Peter et elle avaient misé sur elle pas mal d'espoirs. En effet, ils avaient hypothéqué la maison pour permettre au couple de s'acheter une maison dans Beverly Hills. Peter avait acheté la nouvelle maison avec l'hypothèque et l'avait revendue à Susan 200.000 dollars plus cher, et Suzan l'avait revendue au couple. Pour la résidence, ils en avaient tiré un crédit de 1.800.000, mais Peter l'avait acheté par le biais d'une société écran, officiellement, 1.500.000 dollars. Le couple n'avait pas bronché, ils voulaient s'en débarrasser et avaient attendu la chute du marché. L'échéance du crédit relais arrivait et ils ne voyaient pas comment s'en sortir. La banque imposait désormais des taux de trésorerie incroyables. Pour la première fois, Susan pensa au suicide : elle avait découvert que tous leurs biens étaient hypothéqués, certains jusque trois fois.

 

Fantastic Homes Real Estate et Fantastic Loans Financial firent faillite en janvier 2008. La maison de Maria et Pablo n'était pas encore mise sur le marché et la situation juridique de la résidence vendue par Stewart et Pamela était des plus compliquée.

 

 

[À suivre...]  [À lire: introduction, 2e partie, 3e partie]


Madjid Ben Chikh

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